Ny udlejningsstrategi - ændret husleje

Højesteret tog i denne sag stilling til fastsættelsen af lejen for et boliglejemål, efter en ny lejer af et lejemål blev opkrævet en højere leje end de øvrige beboere i ejendommen. Den nye lejer anfægtede derfor den høje husleje og krævede den nedsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 9.

Højesteret fandt, at lejeren ikke kunne kræve lejen for boliglejemålet nedsat efter en sammenligning med de øvrige beboeres leje i ejendommen, da huslejen for lejers nye lejemål var fastsat efter det lejedes værdi, og ikke fastsat som de øvrige lejemål efter en omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg.

Sagen omhandler en udlejer, der i sommeren 2012 ændrede udlejningsstrategi efter en modernisering af ejendommens køkkener og badeværelser, hvorefter begyndelseslejen ved nyudlejning af lejemålene i ejendommen blev aftalt efter det lejedes værdi efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Tidligere havde lejen været omkostningsbestemt med et forbedringstillæg efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1. Sagsøger, der var ny lejer, var blandt de første, der blev udlejet til efter den nye strategi. Ændringen betød, at lejen for det konkrete lejemål steg fra en årlig leje på omkring 40.000 kr. til 57.000 kr. Den nye lejer gjorde derfor boligreguleringslovens § 5. stk. 9 gældende, som har til formål at sikre, at lejerne i en ejendom stilles ensartet, når lejen efter en sammenligning er mere byrdefuld for én lejer end for andre lejere i ejendommen ved lejeaftalens indgåelse.

Byretten tog indledningsvist stilling til spørgsmålet om lejens størrelse på baggrund af det lejedes værdi, hvorefter byretten fandt, at fordi udlejer kunne dokumentere moderniseringen af lejemålene, var det berettiget at kræve en årlig leje på omkring 57.000 kr. Spørgsmålet var efterfølgende om denne leje var urimelig efter boligreguleringslovens § 5, stk. 9, men da lejer ikke kunne dokumentere tilstrækkeligt, at lejen for det konkrete lejemål var mere byrdefuldt end for de øvrige lejemål, kunne der ifølge byretten ikke ske nedsættelse af lejen.

Landsretten gik dybere ind i sammenligningsgrundlaget efter boligreguleringslovens § 5, stk. 9, og fandt, at der ved indgåelse af en lejeaftale med leje fastsat efter det lejedes værdi, ikke kan aftales leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for én lejer end for andre lejere i ejendommen, der på samme vis har indgået en lejeaftale med leje fastsat efter det lejedes værdi. Sagsøger kunne dog ikke godtgøre, at lejen efter en samlet bedømmelse var mere byrdefuld, end den leje der gjaldt for andre lejere med leje fastsat efter det lejedes værdi.

Højesteret fandt ligesom byretten og Landsretten, at sammenligningen ikke kunne foretages med de lejemål, hvor huslejen var fastsat som omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg, men kun de lejemål med lejen fastsat efter det lejedes værdi. Dette gjaldt uanset om moderniseringen var sket for alle lejemålene. Højesteret tilføjede, at sagsøger var blandt de første lejere, hvis lejemål blev fastsat efter den nye udlejningsstrategi. Sammenligningsgrundlaget var derfor ikke eksisterende på tidspunktet for indgåelsen af lejeaftalen, og på den baggrund fandt Højesteret, at lejer ikke kunne kræve lejen nedsat som påstået.

Dommen kan læses i sin helhed som Højesterets dom af 4. december 2017 (U2018.1142H)